تصویر آلت

گروه مسکن پلاکینو

اجاره املاک منطقه ۲۲ تهران

نرخ اجاره‌بهای مسکن در مناطق شهری کشور در زمستان سال ۹۸ که هنوز فصل نقل و انتقالات شروع نشده بود بیش از ۳۰ درصد رشد داشت. با این رشد قیمت برخی فعالان بازار مسکن بر این عقیده‌اند که این رشد در اوج جابجایی‌ها بیش از این عدد خواهد شد و  مستاجران به کوچ از تهران و رفتن به حاشیه شهرها و شهرهای جدید روی می‌آورند.

به گزارش ملک رادار، آمارهای رسمی مرکز آمار از بازار اجاره مسکن و میزان نوسانات آن نشان می دهد که در زمستان سال گذشته که هنوز فصل جابجایی مسکن نبوده از رشد بیش از ۳۰ درصدی اجاره بها برخوردار بودیم.

 مطابق آمار مرکز آمار ایران طی زمستان ۹۸ شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد ۱۶۹.۳ رسید که نسبت به فصل قبل یعنی پاییز سال گذشته (۱۶۲.۸) بالغ بر ۴ درصد افزایش داشته است.

بررسی وضعیت معاملات مسکن طی هفته‌های گذشته از سال جاری نشان می‌دهد بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی به مراتب سخت‌تر از معاملات واحدهای آماده سکونت روزهای خود را سپری می‌کند.

‌تاثیر جو ناشی از شیوع و فراگیری ویروس کرونا از یکسو و سبقت‌ گرفتن سایر بازارهای موازی مسکن از سوی دیگر، حجم معاملات مسکن در منطقه ۲۲ تهران را به شدت کاهش  داده‌است. از طرف دیگر آپارتمان‌های مسکونی نوساز و تکمیل شده در بازار املاک منطقه ۲۲ نیز کمیاب شده است اما این وضعیت به مراتب برای معاملات ملکهای پیش‌فروش سخت‌تر و دشوارتر است؛ به‌طوری‌که فایل‌ ویژه پیش‌فروش مسکن در بازار نایاب شده است.

تحقیقات میدانی از آخرین شرایط بازار ساخت‌وساز مسکن بر پایه اظهارات واسطه‌ها وفعالان بازار مسکن حاکی از آن است که تمایل سازنده‌ها و عرضه‌کنندگان آپارتمان، برای پیش‌فروش واحدهای پروژه‌های ساختمان به سطح صفر نزدیک شده است.

آن‌طور که شواهد و وضعیت فاکتورهای تاثیرگذار بر تغییر شرایط بازار ساخت وساز نشان می‌دهد سازندگان و فعالان ساختمانی تحت‌تاثیر دو عامل در مقطع زمانی فعلی تمایل به پیش‌فروش واحدهای مسکونی خود ندارند. عامل اول، به عدم رغبت این گروه از فعالان ساختمانی برای آغاز پروژه‌های جدید بازمی‌گردد.

طی ماه‌های گذشته گروه زیادی از سازنده‌ها (حتی سازنده‌های پرکار و فعال بازار ساخت‌وساز) به‌دلیل تورم موجود در بازار زمین و همچنین افزایش قیمت مصالح ساختمانی، با رشد شدید هزینه‌های ساخت وساز مواجه شده‌اند. تحقیقات میدانی انجام شده از فعالان ساختمانی نشان می‌دهد در روزهای اخیر، سازندگان برای تامین مصالح ساختمانی و تجهیزات ساخت وساز، متحمل ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش هزینه در فاکتورهای پرداختی نسبت به هفته‌های پایانی سال گذشته شدند. افزایش هزینه‌ها در این بخش و همین‌طور افزایش هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی سبب شده تا میانگین هزینه‌های ساخت‌وساز در شهر تهران نسبت به اواخر سال ۹۸ با افزایش مواجه شود.

حال سوال این است که آیا این میزان رشد باز هم در زمان اوج جابجایی‌های مسکن  بر این بازار تاثیر خواهد گذاشت؟  

درصد تغییرات شاخص نرخ اجاره بها در فصل زمستان ۱۳۹۸ نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن (تورم نقطه به نقطه)، ۲۲.۹ درصد است که نسبت به پاییز سال گذشته ۲۱.۶ درصد)، ۱.۳ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد.

اگر بخواهیم در منطقه ۲۲ تهران درصد تغییرات شاخص نرخ اجاره بهای املاک منطقه ۲۲ را بررسی کنیم، می‌توانیم بگوییم  که بر اساس آمارهای منتشرشده قیمت خرید هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۲۲ تهران حدود ۱۴ میلیون و پانصد هزار تومان و نرخ اجاره‌بها برای رهن کامل هر متر مربع در این منطقه حدود یک میلیون و نهصد هزار تومان بوده است. یعنی نسبت رهن کامل به خرید آن در منطقه ۲۲ تهران شامل شهرک گلستان، شهرک باقری، شهرک چیتگر، شهرک دانشگاه و سایر نقاط این منطقه، تقریبا ۱۳.۵% بوده است.

برابر گزارشات ملک رادار نرخ تورم چهار فصل منتهی به فصل زمستان ۱۳۹۸ نسبت به دوره مشابه سال قبل در بخش اجاره‌بهای املاک، برابر ۲۳.۲ درصد است. متوسط افزایش هزینه اجاره بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، در فصل زمستان ۱۳۹۸ برابر با ۳۱.۶ درصد است.

این آمارهای استخراج شده از سوی مرکز آمار نشان می دهد که امسال سال سختی برای مستاجران و اجاره بها خواهد بود. و علیرغم اینکه دولت تلاش کرده تا با برخی اقدامات ولو اندک مثل تمدید قراردادهای اجاره و ورود برخی واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی بازار اجاره بها را ساماندهی کند اما وضعیت بازار حتی در ماه مبارک رمضان نیز نشان می دهد که نرخ های اجاره بها همچنان روند رو به بالا دارد.

تحقیقات میدانی از مشاورین املاک در خصوص این که آیا موجران از الزام دولت برای تمدید دو ماهه قراردادها پیروی کرده‌اند می گویند: مادامی که تعداد واحدهای مسکونی مورد اجاره کمتر از تقاضا باشد تعادل در بازار اجاره رخ نخواهد داد و تمدید دو ماهه قراردادها هیچ کمکی به بازار اجاره و به خصوص مستاجران نخواهد کرد.

افزایش قیمت خودرو

چنانچه وضعیت کمبود فایل اجاره به همین شکل در بازار مسکن ادامه بیابد بدون شک نرخ اجاره‌بهای مسکن ممکن است رشدی بالاتر از ۶۰ تا ۷۰ درصد را تجربه کند.

این روزها رشد قیمت همه اقلام مثل دلار و خودرو بر بازار اجاره مسکن نیز تاثیرگذار بوده‌است. برخی مالکان وقتی  قصد سپردن واحد مسکونی خود را برای فرو شیا اجاره دارند، نرخ  مسکن را با دلار و رشد قیمت خودرو مقایسه کرده و می‌گویند وقتی قیمت پراید به ۹۰ میلیون تومان رسیده پس قطعا نرخ اجاره‌بهای مسکن نیز باید نسبت به نرخ های سال گذشته رشد بالایی پیدا کند.

وضعیت اجاره‌های مسکن به گونه‌ای شده که برخی از مستاجران به دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره ناگزیر به ترک تهران و رفتن به شهرهای حاشیه ای و شهرهای جدید مثل پرند و هشتگرد که اجاره‌های کمتری نسبت به تهران دارند شده‌اند.

نظر آقای مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک این است که نرخ اجاره بهای مسکن تابعی از قیمت مسکن است پس هر گونه نوسانی در قیمت مسکن بر بازار اجاره‌بها تاثیرگذار خواهد بود.

او می‌گوید: وقتی قیمت مسکن در فروردین ماه دو درصد کاهشی بوده است چرا باید نرخ اجاره‌بهای مسکن رشد کند؟ قیمت مسکن در سال جاری اگر رشد کند کمتر از نرخ تورم عمومی اعلام شده خواهد بود پس وقتی درآمدها به دلیل شیوع ویروس کرونا به شدت کاهش یافته و متقاضیان هم قدرت خرید ندارند به نظر می‌رسد قیمت مسکن اگر کاهش نیابد رشد نخواهد داشت و به تبع آن نیز نرخ اجاره بها نمی‌تواند بیشتر از نرخ تورم که گفته شده ۲۰ درصد تا ۲۵ درصد است باشد.

بر اساس گزارشات سامانه ملک رادار از حوزه  مسکن در یک نگاه کلی می توان گفت نمودار آگهی های استان تهران تفاوت چندانی با فصل های قبل ندارد؛ اما نکته بسیار مهم،  افزایش چشمگیر آگهی های حومه تهران است که برای اولین باز از آگهی‌های مناطق درون شهر تهران بیشتر شده است.  این موضوع نشان می دهد روند افزایش آگهی های حومه شهرهای بزرگ که به دنبال گرانی مسکن در شهرها آغاز شده و همچنان ادامه دارد. با توجه به ادامه افزایش مسکن در پایتخت می توان انتظار داشت این روند در ماه های آینده نیز تکرار شود.

کارشناسان معتقد هستند که در استان تهران، بالاترین نسبت قیمت اجاره به خرید را منطقه ١٢ و حومه تهران در اختیار دارند و در بقیه موارد، نسبت ها در مقایسه با پاییز، کاهش یافته‌اند که این موضوع می‌تواند نشان دهنده انتظار بازار اجاره برای تابستان سال جاری باشد که اگر این اتفاق رخ دهد در تابستان، شاهد افزایش شدید اجاره ها خواهیم بود.

یک نظر بده

در حال حاضر امکان عضویت از طرف مدیریت محدود شده است