بررسی وضعیت قیمت مسکن مناطق تهران

جغرافیای خرید طیفی از تقاضای مسکن به لحاظ بیشترین حضور در مناطق مختلف پایتخت بررسی شد. کارنامه بازار شب عید نشان می دهد خریدهای تبدیلی به معنای جابه جاشدن به آپارتمان بهتر، در منطقه یک تهران با حجم بیشتری نسبت به سایر مناطق انجام شده که این اتفاق ناشی از تفاوت قدرت خرید ساکنان این منطقه است. افزایش چشمگیر قیمت مسکن در منطقه یک تاثیر قابل توجهی بر رشد قیمت میانگین داشته است. کانون تقاضای مصرفی و سرمایه ای نیز مشخص شده است.

به گزارش املاک برتر منطقه 22، پلاکینو و به نقل از دنیای اقتصاد، ردیابی منطقه ای خریداران مسکن در مقطع زمانی شب عید بازار معاملات آپارتمان های مسکونی، جغرافیای خرید سه دسته تقاضای مسکن در پایتخت را نشان می دهد.

بررسی ها با استناد به آمارهای رسمی درخصوص آخرین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند ماه ۹۸ نشان می دهد در این ماه که آخرین فرصت باقی مانده برای متقاضیان به منظور انجام معاملات شب عید بازار مسکن محسوب می شود سه طیف اصلی متقاضی مسکن به ترتیب بیشترین حضور خود را در بازار معاملات مسکن در سه گروه از مناطق مشخص شهر تهران رقم زدند.

رفتارهای متفاوت هر کدام از این سه طیف در بازار معاملات مسکن شهر تهران منجر به تغییرات معنادار در حجم و قیمت واحدهای مسکونی در این مناطق شده است.

بررسی ها نشان می دهد اسفندماه امسال بیشترین حضور و انجام معاملات خرید مسکن مربوط به یک گروه شاخص از متقاضیان مصرفی بازار مسکن یعنی متقاضیان تبدیل به احسن مسکن بوده است.

ردیابی منطقه ای این گروه از خریداران نشان دهنده حضور پررنگ این دسته از افراد در بازار معاملات مسکن گران ترین منطقه شهر تهران یعنی منطقه یک بوده است.

حضور پررنگ تر این گروه از متقاضیان مسکن در بازار مسکن در مقطع زمانی شب عید نه تنها منطقه یک شهر تهران را به عنوان کانون تمرکز تقاضای این گروه از خریداران مسکن در اسفندماه به تنها منطقه ای که تعداد معاملات خرید مسکن در آن در میان ۲۲ منطقه شهر تهران افزایش یافته است، تبدیل کرده است بلکه در این منطقه تحت تاثیر افزایش تقاضا برای خرید مسکن، میانگین قیمت مسکن با رشد قابل توجه مواجه شد.

حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه در اسفندماه در مقایسه با بهمن سال ۹۸ معادل ۲۰ درصد افزایش یافت. این در حالی است که در سایر مناطق شهر تهران حجم معاملات خرید مسکن در مقطع زمانی شب عید حدود یک پنجم تا یک سوم کاهش یافت.

اما در منطقه یک این روند برعکس شد و تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در این منطقه در همین بازه زمانی-اسفندماه در مقایسه با بهمن ۹۸-معادل یک پنجم زیاد شد.

البته در منطقه ۲۲ شهر تهران نیز حجم معاملات خرید مسکن اندکی افزایش یافت و نسبت به بهمن ماه ۵ درصد رشد کرد.

اما با صرف نظر کردن از ریزنوسان مثبت جزئی در حجم معاملات خرید آپارتمان در منطقه ۲۲، می توان اعلام کرد منطقه یک شهر تهران در میان سایر مناطق تنها منطقه ای بوده است که در اسفندماه در مقایسه با بهمن ماه نه تنها حجم معاملات خرید مسکن در آن به طور محسوس و معادل ۲۰ درصد افزایش یافت؛ بلکه میانگین قیمت مسکن نیز در این منطقه در همین بازه زمانی به میزان قابل توجهی یعنی ۱۳ درصد رشد کرد.

این میزان رشد قابل توجه در میانگین قیمت مسکن در منطقه یک بعد از رشد ۱۴ درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۸، بالاترین تورم ماهانه مسکن در اسفندماه در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران محسوب می شود.

از آنجا که معمولا بخش عمده و بیشترین حضور سفته بازان و سرمایه گذاران بازار مسکن در مناطق مصرفی و پرتقاضا تمرکز می یابد -به دلیل سهولت در خرید وفروش واحدها و وجود تقاضای قابل توجه- افزایش قابل توجه حجم معاملات مسکن در منطقه یک شهر تهران برخلاف سایر مناطق که حجم معاملات خرید مسکن در آنها نزولی بود و همچنین ثبت تورم ماهانه قابل توجه در این منطقه در اسفندماه مربوط به حضور تقاضای تبدیل به احسن مسکن از سوی گروهی از این طیف مصرفی تقاضای مسکن است که به دلیل تمکن مالی قابل توجه، حساسیت و آسیب پذیری کمتری نسبت به سایر گروه های مصرفی به تغییرات قیمت مسکن از خود نشان می دهند.

همین کمتر بودن سطح حساسیت و آسیب پذیری در برابر تغییرات و نوسانات افزایشی قیمت مسکن موجب شد در حالی که تقاضای مسکن در سایر مناطق شهر تهران در اسفندماه به میزان قابل توجه کاهش یافت اما در منطقه یک شهر تهران به عنوان تنها منطقه، حجم معاملات خرید آپارتمان نه تنها نسبت به ماه قبل کاهش نیافت بلکه با رشد ۲۰ درصدی نیز همراه شد.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در حالی در اسفندماه سال جاری به ۱۵میلیون و ۶۶۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با بهمن ماه (تورم ماهانه) حدود ۹ درصد و در مقایسه با اسفند سال ۹۷ معادل ۴۲ درصد رشد کرد.

همچنین حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران با کاهش ۲۴ درصدی در مقایسه با بهمن ماه به حدود ۹ هزار فقره کاهش یافت و در مقایسه با اسفندماه سال ۹۷ نیز ۱۷ درصد کم شد.

بررسی های آماری از تحولات یکساله بازار مسکن در سال ۹۸ نیز نشان می دهد بازار مسکن سال گذشته با شرایط رکود تورمی به پایان رسید. در واقع بازار معاملات مسکن در سال ۹۸ به لحاظ قیمت با رشد صعودی همراه بود و به لحاظ حجم معاملات در مقایسه با یکساله ۹۷ روند نزولی طی کرد.

میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در یک سال ۹۸ به ۱۳ میلیون و۳۰۰ تومان رسید که در مقایسه با یک سال ۹۷ با رشد ۶۲ درصدی همراه شد.

در سال گذشته همچنین مجموعا ۷۴ هزار و ۷۷۲ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با تعداد معاملات مسکن ثبت شده در سال ۹۷ معادل ۳۳ درصد کاهش یافته است.

بعد از ثبت تورم ماهانه ۱۱ درصدی مسکن در اردیبهشت ماه سال گذشته، ثبت تورم ماهانه حدود ۹ درصدی در اسفندماه بالاترین تورم ماهانه مسکن در سال ۹۸ بوده است.

یک علت عمده ثبت تورم ماهانه قابل توجه مسکن در ماه پایانی سال گذشته وزن قابل توجه معاملات مسکن در منطقه یک شهر تهران با وجود افزایش قابل توجه میانگین قیمت مسکن در این منطقه در این بازه زمانی بوده است.

از آنجا که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آمارهای رسمی با استناد و اتکا به وزن معاملات انجام شده در هر منطقه به صورت میانگین وزنی محاسبه می شود و با توجه به اینکه برخلاف سایر مناطق شهر تهران حجم معاملات مسکن در منطقه یک با رشد مثبت قابل توجه در یک ماه -۲۰ درصد- مواجه شد ومجموعا ۶ درصد از حجم کل معاملات مسکن شهر تهران در اسفندماه در این منطقه به ثبت رسید، نوسانات افزایشی قیمت مسکن در این منطقه در ثبت تورم ماهانه قابل توجه برای بازار مسکن شهر تهران موثر بوده است.

در حالی که بیشترین حضور تقاضای مربوط به تبدیل به احسن مسکن در اسفندماه در منطقه یک شهر تهران رصد شد، بیشترین تقاضای مسکن وارد شده به بازار از سوی سرمایه گذاران و سفته بازان نیز در مناطق مصرفی میانی شهر تهران از جمله مناطق ۴ و ۵ (پرتقاضاترین و پرمعامله ترین مناطق مصرفی) و بیشترین حضور متقاضیان مصرفی و خانه اولی ها در مناطق جنوبی شهر تهران -عمدتا مناطق ۹ تا ۱۱ و سایر مناطق جنوبی- تمرکز یافت.

البته این موضوع هرگز به این معنا نیست که انواع مختلف تقاضا در همه محلات و مناطق شهر تهران وجود نداشته است بلکه به این معناست که عمده تمرکز هر کدام از گروه های متقاضی مسکن و معاملات مسکن انجام شده در اسفندماه مربوط به چه مناطقی بوده است.

مناطق شهر تهران به لحاظ جغرافیای معاملات مسکن در اسفندماه را می توان به دو گروه مناطق شمالی و جنوبی طبقه بندی کرد.

مناطق یک تا ۸ شهر تهران به عنوان مناطق شمالی و مناطق ۹ تا ۲۱ شهر تهران به عنوان مناطق جنوبی شهر تهران قابل طبقه بندی هستند.

املاک منطقه ۲۲ نیز یک منطقه خاص و استثنا محسوب می شود که تحولات آن به صورت جداگانه قابل رصد و تحلیل است.

حجم معاملات خرید مسکن در اسفندماه در مقایسه با بهمن ۹۸ در مناطق شمالی با کاهش ۱۴درصدی مواجه شد؛ این میزان در مناطق جنوبی برابر با کاهش ۳۲ درصدی و در کل مناطق شهر تهران به طور میانگین معادل افت ۲۵ درصدی بود.

این موضوع نشان می دهد میزان افت تعداد معاملات خرید مسکن در اسفندماه نسبت به بهمن ماه در مناطق جنوبی هم بیشتر از مناطق شمالی و هم بیش از میانگین کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان در کل شهر تهران بوده است.

همچنین در حالی که میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی پایتخت در اسفندماه در مقایسه با بهمن ماه ۹۸ با کاهش ۷/ ۶ درصدی همراه شد در مناطق شمالی میانگین قیمت مسکن برابر ۱۰درصد و در کل شهر تهران به طور میانگین معادل حدود ۹ درصد رشد کرد.

این موضوع نشان می دهد درحالی که عمق رکود معاملات مسکن در مناطق جنوبی بیش از مناطق شمالی است اما تورم ماهانه در این مناطق کمتر از مناطق شمالی است.

در دو منطقه اصلی محل حضور سفته بازها و سرمایه گذاران بازار مسکن یعنی مناطق ۴ و ۵ نیز به ترتیب حجم معاملات خرید مسکن در اسفندماه در مقایسه با بهمن ۹۸ در منطقه ۴ معادل ۲/ ۲۷ درصد و در منطقه ۵ برابر با حدود ۲۶ درصد کاهش یافت.

میانگین قیمت مسکن در اسفندماه در مقایسه با بهمن ۹۸ نیز در منطقه ۴ برابر با ۶/ ۱۱ درصد ودر منطقه ۵ معادل ۸ درصد رشد کرد.

در منطقه ۲۲ شهر تهران نیز شرایطی متفاوت نسبت به سایر مناطق مصرفی شهر تهران رقم خورد.

اسفندماه سال گذشته در حالی حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه غربی شهر تهران که عمدتا مورد توجه تقاضای مصرفی است در مقایسه با بهمن ماه با رشد ۵ درصدی همراه شد که این منطقه بعد از منطقه یک شهر تهران و به استثنای شمالی ترین منطقه پایتخت، تنها منطقه ای بود که حجم معاملات خرید مسکن در آن در این بازه زمانی روند افزایشی داشت.

هر چند این میزان افزایش در مقایسه با میزان افزایش حجم معاملات مسکن در منطقه یک آن هم در بازه زمانی یک ماهه افزایشی ناچیز محسوب می شود. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه نیز در اسفندماه در مقایسه با بهمن۹۸، معادل ۴درصد رشد کرد.