قانون پیش فروش ساختمان

قانون پیش فروش ساختمان

«هر قراردادی با هر عنوانی که به موجب آن، مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید از نظر این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.»

نکات مهم قانون پیش فروش ساختمان

در این قرارداد مالک رسمی زمین را پیش فروشنده و طرف دیگر قرارداد را پیش‌خریدار نامیده شده‌است.

 اشخاص زیر می‌توانند در چهارچوب قانون پیش فروش ساختمان و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند.

  1. سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمینی متعلق به دیگری اقدام به احداث بنا می‌نمایند. در این نوع پیش فروش، واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
  2. مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفی که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

حداقل های قرارداد پیش فروش

در قراردادهای پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

  1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی
  2. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
  3. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری
  4. مشخصات فنی و معاری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود. مانند: موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح ساختمانی، سیستم سرمایش و گرمایش، قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است.
  5. بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
  6. شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
  7. زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
  8. تعیین تکلیف راجع به خسارات تضمینی و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت‌ها و تغییر مشخصات مورد معامله
  9. تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی
  10.  معرفی داوران

پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت کلیه موارد از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

مدارک تنظیم قرارداد پیش فروش

تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

  1. سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
  2. پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
  3. بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع خسارات
  4. تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
  5. پاسخ استعلامات از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره: در مجموعه‌های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش فروش واحدهای مسکونی مذکور منوط به حداقل سی‌درصد پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوطه و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می باشد.

در صورت عدم اقدام به موقع برای سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق ثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.

چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر، قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل ننماید، علاوه بر انجام تعهدات خود به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی، مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع خریدار توافق نمایند.

اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال اختیارات برای پیش‌خریدار نیست.

  1. در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش‌های اختصاصی نظیر پارکینگ و انباری در زمان تحویل قابل بهره برداری نباشد تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده .
  2. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاع، روزانه به میزان نیم درصد برای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم خریدار
  3. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار برای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.

در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ما به التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه خواهد شد. لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چناچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارد را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناس از پیش فروشنده مطالبه کند.

در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش خریدار بپردازد.

تبصره: در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمامی مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار بپردازد.

پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید.

چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

در مواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش فروش تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.

در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود ولی حداقل ده درصد از بها، هم زمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند.

در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناضر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختنی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروشنده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد با ارائه مدارک مبتنی بر ایفای تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نمایید.

چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفتر خانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش شده خودداری نماید, دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید.

اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.

در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضا مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفا اقدامات جزئی یا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایید و خواستار تنظیم سند رسمی به میزان قدرالسهم خود گردد.

حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفای مبلغ هزینه شده نخواهد بود.

عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش‌شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهدات داده‌شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف تامینی به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.

در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند.

دفترخانه مکلف است ظرف مدت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا در مدت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع  است.

در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده، بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش فروش از درج اعتبار ساقط و طرفین ملزم به ارائه آن به دفترخانه می باشند.
کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیئت داوران، متشکل از یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی دادگستری  شهرستان مربوطه ، انجام می‌پذیرد. در صورت نیاز، داوران می توانند از نظر کارشناس رسمی محل استفاده نمایند.

آیین نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به نماینده هیئت وزیران خواهد رسید داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب خواهد بود.

پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح  که در آیین نامه اجرائی این قانون مشخص می شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی کند و به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید، شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش ندارند در غیر این‌صورت به توقیف، به مدت حداکثر دوماه و جزاء نقدی از ده میلیون ریال تا یک صد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان، برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره تماس صادر و به  متقاضی تسلیم نمایید.‌

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جزا نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

تبصره جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود، مگر با شکایت شاکی خصوصی با وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می شود.

مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایید و نمی توانند رأساً به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یکسال و برای بار دوم تا دوسال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.