پشیمانی فروشنده از ملک فروخته‌شده

یکی از دغدغه‌های مهم خریداران این است که بعد از امضای قرارداد، اگر فروشنده از معامله ملک پشیمان شود چه باید کرد؟ این اتفاق متأسفانه در بازار املاک زیاد رخ می‌دهد و گاهی خریدار نمی‌داند چه حقوقی دارد یا چطور باید اقدام کند.

در این مقاله، به زبان ساده توضیح می‌دهیم که در صورت پشیمانی فروشنده، سرانجام معامله چه می‌شود، چه راه‌های قانونی وجود دارد و چطور می‌توان از ضرر جلوگیری کرد.

راه‌کارهای جلوگیری از فسخ معامله

اول‌ازهمه باید نوع قرارداد را بررسی کنید. پیش از هر اقدام، باید مشخص شود که بین شما و فروشنده قولنامه امضا شده یا مبایعه‌نامه.

اگر فقط قولنامه نوشته‌اید (قول برای انجام معامله در آینده)، قانون قدرت زیادی برای اجبار فروشنده ندارد، مگر این‌که شرط خاصی گذاشته باشید.

اما اگر مبایعه‌نامه رسمی با کد رهگیری دارید، فروشنده موظف است ملک را طبق قرارداد منتقل کند و نمی‌تواند به‌سادگی منصرف شود.

نکته: همیشه در مبایعه‌نامه قید کنید که «در صورت امتناع فروشنده از انتقال سند، خریدار حق مطالبه الزام به تنظیم سند رسمی را دارد.»

حق پشیمانی فروشنده در قرارداد

در معاملات ملکی، معمولاً دو نوع شرط برای فسخ وجود دارد:

1. خیار شرط (حق فسخ در مدت مشخص):

یعنی در قرارداد ذکر شود که مثلاً هر طرف تا ۳ روز حق دارد معامله را فسخ کند. اگر چنین شرطی در معامله باشد، فروشنده می‌تواند در آن مدت از معامله برگردد.

2. وجه التزام (خسارت در صورت فسخ):

یعنی اگر یکی از طرفین از قرارداد برگردد، باید مبلغ مشخصی (مثلاً ۱۰ درصد کل معامله) را به‌ طرف مقابل پرداخت کند. این مورد در بسیاری از مبایعه‌نامه‌ها وجود دارد و در واقع برای جلوگیری از پشیمانی بی‌دلیل تنظیم می‌شود.

اگر فروشنده از انتقال سند خودداری کند

اگر فروشنده حاضر نشود سند را منتقل کند، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد.

مدارک لازم برای دادخواست الزام به تنظیم سند:

* نسخه رسمی مبایعه‌نامه دارای کد رهگیری

* رسید پرداخت وجه (بیعانه یا بخشی از مبلغ)

* استعلام ملک از اداره ثبت

* کارت ملی و مدارک هویتی طرفین

⚖️ دادگاه پس از بررسی، فروشنده را ملزم می‌کند سند را منتقل کند. اگر فروشنده باز هم امتناع کند، دادگاه به‌صورت نیابتی انتقال سند را انجام می‌دهد.

فروشنده ملک را به شخص دیگری بفروشد

این یکی از بدترین حالت‌هاست، اما متأسفانه اتفاق می‌افتد. اگر فروشنده بعد از امضای مبایعه‌نامه ملک را به فرد دیگری بفروشد، این کار کلاهبرداری و انتقال مال غیر محسوب می‌شود.

در این حالت، خریدار می‌تواند:

* شکایت کیفری تنظیم کند (انتقال مال غیر)

* هم‌زمان دادخواست حقوقی الزام به تنظیم سند بدهد.

* از اداره ثبت، درخواست منع نقل‌وانتقال ملک ثبت کند تا فروشنده نتواند سند را منتقل کند.

اگر قرارداد فقط قولنامه‌ای باشد

اگر فقط قولنامه نوشته‌اید (بدون کد رهگیری یا سند رسمی)، قانون دست شما را کمی بسته‌تر می‌گذارد.

اما باز هم می‌توانید از دو مسیر اقدام کنید:

1. اگر در قولنامه مبلغی به عنوان وجه التزام یا بیعانه تعیین شده، آن را از فروشنده مطالبه کنید.

2. اگر فروشنده ضرری به شما زده (مثل طولانی شدن زمان یا فسخ بدون دلیل)، می‌توانید از طریق دادگاه، خسارت مطالبه کنید.

📌 در این نوع معاملات، شهادت شهود، پیامک‌ها یا رسید پرداخت‌ها می‌تواند به‌عنوان مدرک استفاده شود.

توصیه‌های کاربردی مدیران املاک

* همیشه کد رهگیری را در مبایعه‌نامه دریافت کنید؛ بدون آن، اثبات معامله سخت می‌شود.

* مبلغ بیعانه را فقط پس از امضای قرارداد رسمی پرداخت کنید.

* در قرارداد، حتماً وجه التزام مشخص و عددی بنویسید (مثلاً: در صورت فسخ از سوی فروشنده، او متعهد به پرداخت ۵۰۰ میلیون ریال است).

* در صورت بروز مشکل، سریعاً با یک وکیل یا مشاور حقوقی املاک مشورت کنید و اقدام قانونی را به تعویق نیندازید.

* هرگز به قول شفاهی «قول می‌دهم سند بزنم» اکتفا نکنید. قانون فقط نوشته رسمی را قبول دارد.

نتیجه‌گیری

پشیمانی فروشنده پس از امضای مبایعه‌نامه معمولاً بدون دلیل قانونی ممکن نیست. خریدار حق دارد از طریق دادگاه، فروشنده را ملزم به انتقال سند کند یا خسارت دریافت نماید. اما اگر قرارداد فقط قولنامه‌ای باشد، قدرت اجرایی آن کمتر است و باید از مسیر وجه التزام یا خسارت اقدام کرد.

⚖️ در معاملات ملکی، همیشه پیشگیری بهتر از پیگیری است. دقت در نوشتن قرارداد و مشاوره با افراد متخصص می‌تواند جلوی بسیاری از دردسرها را بگیرد. برای نوشتن قرارداد مطمئن می‌توانید با کارشناسان مجموعه پلاکینو تماس بگیرید.