سلام خدمت همه خوانندگان گرامی. در این مقاله قصد داریم مفهوم قرارداد اجاره به شرط تملیک را برای شما توضیح دهیم. امید آن که مثمر ثمر باشد. همانگونه که می دانیم برای خرید املاک و مسکن نیاز به تنظیم قرارداد داریم.
قراردادها
همانگونه که می دانیم قراردادها به دو دسته کلی زیر تقسیم می شوند
قرارداد رسمی
قرارداد رسمی قراردادی است که توسط مقام صلاحیت دار و در حوزه ماموریت و صلاحیت وی تنظیم شده است.
قرارداد عادی
قرارداد عادی قراردادی است که بین یک یا چند نفر با یک یا چند نفر دیگر بین یکدیگر تنظیم شود. این نوع قرارداد توسط هرشخصی قابل تنظیم است.
تفاوت قرارداد رسمی و عادی
قراردادهای عادی نسبت به قراردادهای رسمی دارای نقاط ضعفی هستند. از جمله این ایرادات می توان به قابل تردید بودن، قابل جعل بودن و .... اشاره کرد.
انواع قراردادها
- مبایعه نامه
- اجاره نامه
- مشارکت
قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست؟
در این چند سال اخیر با بالا رفتن قیمت مسکن از یک طرف و پایین آمدن قدرت خرید برخی مردم از طرف دیگر، نگاه ها به یک نوع خاص از قرارداد بیشتر شد. این قرارداد به نوعی تنظیم می گردد که در آن مردم بتوانند قبل از پرداختن کامل پول، حق تصرف و استفاده از مسکن را به دست آورند.
این قرارداد به ناماجاره به شرط تملیک در جامعه شناخته می شود.
استفاده فراوان از این قرارداد در سال های اخیر، لزوم شناسایی ماهیت، احکام و آثار آن را ضروری کرده و ما را بر آن داشت که توضیحی هر چند مختصر برای شما خوانندگان محترم ارائه نماییم.
اجاره به شرط تملیک عنوان قرارداد جدیدی است که در سال های اخیر به لحاظ نیازهای روز، در عرصه حقوقی کشورمان وارد شده است. در این نوع از قرارداد، طرفین قرارداد با قصد این که عین مال تا پایان مدت قرارداد در اجاره مستاجر باشد و پس از پرداخت آخرین قسط به مالکیت مستاجر درآید، اقدام به تنظبم قرارداد می کنند.
طرفین قرارداد اجاره به شرط تملیک، می توانند هر یک از اشخاص حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی باشند.
برخی از تعاونی های مسکن با توجه به شرایط ساخت و تحویل مسکن به اعضاء،اقدام به تنظیم این نوع قرارداد می نمایند. اما عقد این نوع قرارداد بیش تر میان بانک ها و اشخاص حقیقی رایج است.
در این قرارداد، تضمین های کافی در خصوص تعهد مستاجر اخذ می گردد تا در صورت تخلف مستاجر از شرایط قرارداد توجیه کننده عدم انتقال مال به وی بوده و فروشنده متحمل ضررو زیان نگردد.
در قرارداد اجاره به شرط تملیک از خصوصیات دو عقد بیع و اجاره استفاده می گردد به صورتی که برای مدتی منافع و پس از آن عین، به مستاجر تملیک می شود.
موجر می داند که پس از انقضای مدت و انجام شرایط قرارداد توسط مستاجر، دیگر مالکیتی بر عین مستاجره ندارد؛ اما در صورت تخلف مستاجر، مال همچنان در ملکیت موجر باقی خواهد ماند.
به تعریف دیگر می توان گفت که قرارداد اجاره به شرط تملیک نوعی عقد اجاره که دارای شروطی می باشد و اصطلاحاً می گوییم مشروط است.
این قرارداد، عقدی است که در آن شرط خواهد شد درپایان مدت قرارداد درصورتی که مستاجر به کلیه تعهدات خود عمل نماید، مالک عین مستاجره گردد.
نظرات متفاوتی درمورد ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک وجود دارد:
- برخی معتقدند ماهیت اجاره به شرط تملیک همان اجاره می باشد. با تایید طرفین درتاخیر تملیک عین مستاجره
- برخی دیگر با درنظر گرفتن قصد طرفین می گویند، ماهیت عقد بیع را دارد.
- عده ای هم می گویند ماهیت آن با توجه به نوع عقد تعیین می گردد.
به طور کلی می توان بیان کرد، زمانی که شرط درقرارداد شرط نتیجه باشد، عقد بیع و درجایی که صرفا حق تملک برای مستاجر وجود دارد، قرارداد اجاره است.
درنهایت اجاره به شرط تملیک یک عقد مستقل می باشد که عرف و قانون تجارت شرایط آن را معین می کند.
اجاره به شرط تملیک و مقایسه آن با عقد اجاره
شرایط اجاره به شرط تملیک
قصد طرفین قرارداد در اجاره به شرط تملیک ،انتقال مالکیت می باشد.
در اجاره به شرط تملیک موجر باید مالک عین مستاجره باشد.
در این قرارداد محدودیت زمانی وجود دارد.
در تعیین اجاره بها ملاک هایی با در نظرگرفتن قیمت تمام شده ، مدت اجاره و سود مناسب برای بانک درنظرگرفته می شود.
دراین قرارداد به دلیل مالکیت نهایی مستاجر، موجرحق هیچ دخل وتصرفی درعین مستاجره ندارد.
دادن رکن اعتباری به مستاجردراجاره به شرط تملیک یکی ازاهداف این قرارداد است.
پرداخت تمامی هزینه های تعمیرات اساسی ، کلی وجزئی درقرارداداجاره به شرط تملیک برعهده مستاجراست.
قرارداد اجاره به شرط تملیک ، دارای ماهیت تجاری است.
درپایان مدت قرارداد اجاره به شرط تملیک عین مستاجره خودبه خود به تملک اودرمی آید.
شرایط عقد اجاره در مقایسه با موارد فوق
قصد طرفین درعقد اجاره انتقال منافع مورد اجاره در مدتی مشخص است.
درعقد اجاره الزامی جهت مالک بودن موجر نیست، بلکه چنانچه موجر مالک منافع مورد اجاره نیز باشد کافی است.
مدت اجاره درعقد اجاره بستگی به تراضی طرفین دارد وهیچ گونه محدودیت زمانی وجود ندارد.
برای تعیین اجاره بها در عقد اجاره ملاک های عرفی وجود دارد
۵ـ در صورت انتقال عین مستاجره به دیگری توسط موجر، خللی در عقد اجاره ایجاد نمی شود.
۶ـ درعقد اجاره رکن اعتباری وجود نداشته ومستاجر تنها مالک منافع مورد اجاره است.
۷ـ در قرارداد اجاره معمولی تعمیر و نگهداری عین مستاجره برعهده موجراست مگرخلاف آن شرط شده باشد.
۸ـ قرارداد اجاره ی معمولی یک ماهیت مدنی دارد.
تحلیل نظری اجاره به شرط تملیک به عنوان بیع معلق
طبق این نظریه قرارداد اجاره به شرط تملیک بیع معلقی می باشد که مالک شدن موجر بسته به پرداخت قسط آخرش است.
تحلیل نظری اجاره به شرط تملیک به عنوان بیع توام با شرط فاسخ معلق.
بیع توام با شرط فاسخ معلق شرطی است که هم معلق بوده وهم می تواند درصورت وقوع، عقد را باطل کند.
بر اساس این نظریه عقد از هنگام بستن قرارداد دارای آثار قانونی است و به تبع آن مالکیت انتقال یافته است.
بنابراین مالکیت عین مستاجره، از لحظه ی انعقاد عقد اجاره به شرط تملیک به مستاجر منتقل و تنها هنگام تخلف ازشرایط منحل می شود.
جمع بندی
اجاره به شرط تملیک را می بایست یک عقد معین و مستقل دانست.
وضع و به تصویب رساندن مقرراتی درراستای آثار واحکام عقد اجاره به شرط تملیک امری ضروری به نظر می رسد.
امیدواریم مطالب فوق برای شما مفید واقع شده باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید با مشاوران ما در پلاکینو تماس بگیرید.