گواهی پایان کار ملک و ساختمان

گواهی پایان کار ساختمان چیست؟

جواز یا پروانه ساخت ساختمان و گواهی پایان کار از  مستندات مهم و لازم هم برای ساخت و ساز و هم برای  فروش یک ساختمان هستند.

انجام هرگونه ساخت و ساز بدون پروانه، غیر قانونی بوده و شهرداری موظف به جلوگیری از ادامه ساخت و ساز می‌باشد.

گواهی پایان کار ساختمان مدرکی است که بعد از به پایان رسیدن فرآیند ساخت و ساز با توجه به شناسنامه فنی ملک صادر می شود. 

پس از آن که احداث ساختمان به پایان می رسد، مالک می بایست از مرجع صادرکننده پروانه احداث بنا ( که همان شهرداری آن منطقه یا محدوده می باشد) درخواست صدور گواهی پایان کار نماید.

پس از اتمام عملیات ساختمانی، ماموران و کارشناسان فنی شهرداری، ساختمان را بازدید کرده و بررسی می کنند که ساختمان مورد نظر برابر نقشه تصویب شده احداث گردیده است یا خیر و همچنین بررسی های لازم در خصوص این که آیا مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی رعایت شده است یا خیر را نیز انجام می دهند. 

پس از احراز مطابقت بنا با پروانه و نقشه صادره و پس از احراز رعایت مقررات قانونی و فنی مربوطه، شهرداری در طی یک فرایند اداری و فنی و پس از بررسی و تایید تمام موارد بالا و نیز عدم خلافی و بدهی برای ساختمان مربوطه، مدرکی تحت عنوان پایان کار صادر و به مالک می دهد. 

بعد از صدور گواهی پایان کار ساختمان مشخص می شود که این ملک از نظر ارگان های ذیربط مانند مسکن و شهرسازی، شهرداری و سازمان‌های مرتبط کاملا قانونی ساخته شده و تمامی اصول لازم از جمله مقررات فنی و شهرسازی را رعایت کرده است. 

بنابراین اگر قصد خرید ملکی را دارید لازم هست حتما علاوه بر پروانه ساختمان ، گواهی پایان کار آن را نیز رویت نمایید.

پایان کار پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند تا پس از بازدید مامور و کارشناس فنی شهرداری، مشخص شود که ساختمان موردنظر، برابر نقشه تصویب شده، احداث گردیده است یا خیر و مشخص شود که در ساخت آن ، مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی ، رعایت شده است یا خیر؟

الزام به اخذ گواهی پایان کار جزو امور لاینفک هر پروژه برای انتقال رسمی سند است در واقع بدون اخذ گواهی پایان کار انتقال سند مالکیت ملک در دفتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست معمولا گرفتن پایان کار با سازنده می باشد

ادارات ثبت اسناد و املاک،برای تنظیم و صدور صورتمجلس تفکیکی، بیش از هر چیز یه گواهی پایان کار ساختمان توجه دارند و اصولا تا زمانی که گواهی پایان کار ساختمان، از سوی شهرداری صادر نگردد امکان تنظیم صورتمجلس تفکیکی، توسط اداره ثبت اسناد و املاک وجود ندارد و تا زمانی که صورتمجلس تفکیکی وجود نداشته باشد امکان صدور سند مالکیت مجزا برای هر یک از واحدهای احداث شده در ساختمان وجود ندارد.

صورت مجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه می‌شود. 

این صورت مجلس صرفاً به تعریف حدود اربعه واحد‌های مستقل و ذکر مساحت آن‌ها و شماره گذاری آن‌ها می‌پردازد، بدون آن که به مالکیت خصوصی واحد‌ها بپردازد.

به هنگام معاملات و نقل و انتقال ساختمان های دارای سند مالکیت، دفاتر اسناد رسمی، قانونا مکلف هستند از موارد زیر اطمینان حاصل نمایند:

1.ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله

2.بازداشت نبودن ملک

3.فقدان تخلفات ساختمانی

4.وصول مالیات نسبت به معامله مورد نظر

دفاتر اسناد رسمی در این راستا موظفند استعلامات لازم را از ادارات و سازمان هار ذیربط بعمل آورند.

 بنابراین باید در نظر داشته باشیم که اصولا دفاتر اسناد رسمی نسبت به ساختمان‌ها و املاکی که دارای سند رسمی مالکیت نیستند، امکان ثبت سند و نقل و انتقال آن را ندارند و از سوی دیگر در مورد ساختمان ها و املاک دارای سند نیز دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند با استعلام از شهرداری، از این‌که ساختمان مورد معامله ،دارای گواهی پایان کار و فاقد تخلفات ساختمانی باشد اطمینان حاصل نمایند.

با توجه به موارد بیان شده می توان گفت، گواهی پایان کار، پیش نیاز صدور سند برای ساختمان است و وجود سند، پیش نیاز انجام معامله ساختمان در دفاتر اسناد رسمی است.

اخذ گواهی پایان کار ساختمان، وظیفه مالکین ساختمان یا قائم مقام قانونی یا وکیل قانونی آنان می باشد.

اگر مالک یا مالکین ساختمان، علیرغم تعهدات قراردادی خود از اقدام برای دریافت گواهی پایان کار، در قبال اشخاصی که ساختمان را پیش خرید، کرده‌اند خودداری نمایند خریداران می توانند الزام آن ها را به ایفای تعهدات قراردادی از جمله الزام به اخذ پایان کار از شهرداری، از طریق مراجع قضائی، مطالبه کنند.

برای این که بتوانید راحت تر پیگیر امورات ساخت و ساز و اخذ سند و پایان کار و ... شوید، چند نکته را در نظر داشته باشید:

۱- برابر قانون پیش فروش ساختمان، قراردادهای پیش فروش ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی، تنظیم گردد.

۲- در صورت وجود تخلفات ساختمانی، پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها ارجاع می شود و صدور گواهی پایان کار ساختمان، منوط به اجرای رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها می باشد.

۳- اگر رای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها دایر بر تخریب بنا باشد قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری خواهد بود.

۴- در مناطقی که شهرداری ها مستقر نیستند یا در خارج از محدوده و حریم قانونی شهرها می باشد صدور پروانه احداث ساختمان و گواهی پایان کار ساختمان، به طور کلی زیر نظر وزارت کشور (دهیاری ها، بخشداری ها، فرمانداری ها، استانداری ها) می باشد.

۵- تعهد فروشنده به اخذ پایان کار یا گواهی عدم خلاف ساختمان، باید به روشنی و با ذکر تاریخ دقیق سررسید و ضمانت اجرای دقیق، در قرارداد بین فروشنده و خریدار، درج شده باشد تا اقدامات قضائی احتمالی را با قوت و استحکام بیشتری همراه نماید.

6- باید در قرارداد منعقده، تاریخ دقیقی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند (پس از اخذ پایان کار) تعیین و حتی دفترخانه اسناد رسمی را هم مشخص کنید و در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر در دفتر اسناد رسمی تعیین شده حاضر نشد از دفترخانه معین شده، گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کنید. این بدان معنی است که در آن تاریخ، خودتان باید از ابتدای ساعت اداری تا پایان وقت اداری، در دفتر اسناد رسمی معین شده با همراه داشتن مدارک و باقیمانده ثمن و…حضور یافته باشید و گواهی حضور خود را نیز دریافت کنید.

7- اگر فروشنده ساختمان، از حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند ساختمان یا سند ملک، سر باز زد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، هنگامی مثمر ثمر و قابل انجام خواهد بود که گواهی پایان کار ساختمان، صادر شده باشد بنابراین اگر مطمئن شده‌اید که فروشنده، اقدامی برای اخذ پایان کار ساختمان، ننموده است در اقدامات قضائی و خواسته دعوی خود باید الزام فروشنده به اخذ پایان کار، از شهرداری را همراه با الزام وی به تنظیم سند رسمی، مد نظر داشته باشید.

مدارک لازم جهت اخذ گواهی پایان کار

۱- اصل و کپی سند مالکیت

۲- اصل و کپی شناسنامه وکارت ملی

۳- درصورت فوت مالک اصل و کپی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه

۴- اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه

۵- اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن

۶- ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارشات مرحله‌ای و همچنین تاییدیه استاندارد برای آسانسور در ساختمان‌های نوساز

۷- اصل و کپی پروانه ساختمانی

۸- نقشه معماری ملک دارایی مهر شهرداری منطقه به همراه CD

مراحل اخذ گواهی پایان کار

جهت دریافت گواهی پایان کار پس از اتمام روند احداث ساختمان باید به شهرداری که پروانه احداث بنا را صادر کرده مراجعه کنید و مدارک فوق را به واحد مربوط تحویل دهید و فرم درخواست پایان کار ساختمان را تکمیل کنید.

سپس با ارائه سند مالکیت رسمی، درخواست در دبیرخانه شهرداری همراه با شماره و تاریخ ثبت و زمان برای بازدید کارشناس دفتر فنی تعیین می‌شود. کارشناسان دفتر فنی و شهرداری از ساختمان بازدید می‌کنند مدارک بازدید و تأیید آنان و فرم تکمیل شده گزارش عملیات روند اجرای ساختمان از سوی مهندس ناظر، برای اخذ گواهی پایان‌کار ضروری است.

در صورتی که ملک خلافی نداشته باشد باید به واحد محاسبات مراجعه کنید پس از ارجاع به واحد محاسبات، اگر بدهی قبلی وجود نداشته باشد، مدارک تکمیل و پیش نویس تهیه می‌شود؛ اما اگر بدهی قبلی داشته باشد، ابتدا بدهی اخذ و تسویه حساب ارائه می‌شود و سپس پیش نویس تهیه می‌شود. در نهایت به ترتیب به تأیید رئیس نظارت فنی، معاون شهرسازی و معماری منطقه و شهردار منطقه می‌رسد و گواهی پایان‌کار صادر و به مالک تسلیم می‌شود.