در این مقاله می خواهیم به یکی از اصطلاحات رایج بازار مسکن یعنی مبایعه نامه در منطقه۲۲ اشاره کرده و جهت آگهی شما خوانندگان عزیز آن را تشریح کنیم.
مبایعه نامه
همانگونه که می دانید در هر بازار مسکنی و به تبع آن در منطقه ۲۲، به منظور خرید، فروش، و رهن و اجاره هر نوع ملکی ابتدا بایستی جهت رفع نیاز به یکی از دفاتر املاک مراجعه و یا این که خود شخص رأساً جهت پیداکردن خواسته اش از طریق دوست، آشنا و یا سایت های مرتبط اقدام نماید. چه از این طریق و چه از طریق سایر دفاتر املاک منطقه ۲۲، در بیشتر حالت باید مبایعه نامه ثبت گردد.
به هر حال یادمان باشد پس از انتخاب ملک مورد نظر، اولین شرط در معامله ملکی توافق می باشد.
فروشنده و خریدار:
برای داد و سند ملک به دو نفر نیاز خواهد بود. نفر اول شخصی است که قصد فروش ملک را داشته باشد که به آن فروشنده می گوییم و نفر دوم شخصی است که قصد خرید ملک مورد نظر را دارد که خریدار نامیده می شود.
در اولین مرحله از معامله ملکی در منطقه ۲۲، برای این که بتوان ملکی را خرید و یا فروخت، باید فروشنده و خریدار با یکدیگر به توافق برسند.
آن ها این توافق را بین خودشان مکتوب می کنند که در اصطلاح به آن مبایعه نامه گفته می شود. در این سند، رضایت طرفین اعلام می شود و در نهایت به امضای فروشنده و خریدار می رسد.
"جهت اطلاع از قیمت دقیق دقیق و امکانات واحد های فروشی ما را در پلاکینو دنبال کنید"
مبایعه نامه در قانون
مبایعه نامه درقانون مدنی جمهوری اسلامی ایران عبارت است از قراردادی که در آن مالی قرارگرفته است که به اصطلاح به آن بیع می گویند. منظور از بیع، خرید و فروش مالی است به عوض معلوم یا به عبارتی بیع نامه قراردادی است در خصوص خرید و فروش مالی بین خریدار و فروشنده که در مقابل آن مال باید پول یا عوض دیگری پرداخت شود.
لازم به ذکر است، برابر ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، سند به دو نوع عادی و رسمی تقسیم می شود که سند رسمی، سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شده باشد و هر نوع سند دیگری غیر از آن، سند عادی است؛ بنابراین، هر نوشته ای که تحت عنوان مبایعه نامه در بنگاه های معاملات ملکی در خصوص جابه جایی ملک و واحد مسکونی میان خریدار و فروشنده به امضاء برسد، در حکم سند عادی است و در دادگاه به آن استناد می شود.
مبایعه نامه در دین مبین اسلام
البته مکتوب نمودن قرارداد در انجام معامله نیز یکی از تاکیدات خداوند متعال می باشد که در سوره بقره آیه ۲۷۲به شرح زیر آمده است:
یا أَیُّهَا الَّذینَ آمَنُوا إِذا تَدایَنْتُمْ بِدَیْنٍ إِلی أَجَلٍ مُسَمًّی فَاکْتُبُوهُ وَ لْیَکْتُبْ بَیْنَکُمْ کاتِبٌ بِالْعَدْلِ وَ لا یَأْبَ کاتِبٌ أَنْ یَکْتُبَ کَما عَلَّمَهُ اللَّهُ فَلْیَکْتُبْ وَ لْیُمْلِلِ الَّذی عَلَیْهِ الْحَقُّ وَ لْیَتَّقِ اللَّهَ رَبَّهُ وَ لا یَبْخَسْ مِنْهُ شَیْئاً فَإِنْ کانَ الَّذی عَلَیْهِ الْحَقُّ سَفیهاً أَوْ ضَعیفاً أَوْ لا یَسْتَطیعُ أَنْ یُمِلَّ هُوَ فَلْیُمْلِلْ وَلِیُّهُ بِالْعَدْلِ وَ اسْتَشْهِدُوا شَهیدَیْنِ مِنْ رِجالِکُمْ فَإِنْ لَمْ یَکُونا رَجُلَیْنِ فَرَجُلٌ وَ امْرَأَتانِ مِمَّنْ تَرْضَوْنَ مِنَ الشُّهَداءِ أَنْ تَضِلَّ إِحْداهُما فَتُذَکِّرَ إِحْداهُمَا الْأُخْری وَ لا یَأْبَ الشُّهَداءُ إِذا ما دُعُوا وَ لا تَسْئَمُوا أَنْ تَکْتُبُوهُ صَغیراً أَوْ کَبیراً إِلی أَجَلِهِ ذلِکُمْ أَقْسَطُ عِنْدَ اللَّهِ وَ أَقْوَمُ لِلشَّهادَةِ وَ أَدْنی أَلاَّ تَرْتابُوا إِلاَّ أَنْ تَکُونَ تِجارَةً حاضِرَةً تُدیرُونَها بَیْنَکُمْ فَلَیْسَ عَلَیْکُمْ جُناحٌ أَلاَّ تَکْتُبُوها وَ أَشْهِدُوا إِذا تَبایَعْتُمْ وَ لا یُضَارَّ کاتِبٌ وَ لا شَهیدٌ وَ إِنْ تَفْعَلُوا فَإِنَّهُ فُسُوقٌ بِکُمْ وَ اتَّقُوا اللَّهَ وَ یُعَلِّمُکُمُ اللَّهُ وَ اللَّهُ بِکُلِّ شَیْءٍ عَلیمٌ (سوره بقره آیه ۲۸۲)
ای کسانی که ایمان آورده اید ، هنگامی که دینی را تا مدت معینی ( به خاطر گرفتن وام یا داد و ستد) به یکدیگر بدهکار شدید آن را بنویسید، و باید نویسنده ای (سند آن را ) در میان خودتان به عدالت بنگارد، و هرگز نباید نویسنده از نوشتن آن- همان گونه که خدا به وی آموخته- امتناع ورزد، او باید بنویسد و کسی که حق به گردن اوست ( بدهکار) املا کند، و از خداوند که پروردگار اوست پروا نماید و از حق چیزی را کم نگذارد، و اگر کسی که حق به گردن اوست سفیه یا ناتوان (سنّی ) باشد یا (به خاطر آفت زبان ) نتواند املا کند، ولیّ او به عدالت املا نماید. و دو گواه از مردانتان ( مردان مسلمان ) را به شهادت بطلبید، و اگر دو مرد نباشد، یک مرد و دو زن را از میان گواهانی که (از دینشان) رضایت دارید گواه بگیرید ، تا اگر یکی از آن دو زن فراموش نمود آن دیگری او را یادآوری نماید. و چون گواهان ( برای تحمل شهادت یا اداء آن ) دعوت شوند خودداری نکنند. و از نوشتن بدهی ای که تا مدتی معین مهلت دارد، کوچک باشد یا بزرگ، ملول نشوید. این کار در نزد خدا عادلانه تر و برای گواهی استوارتر و به اینکه شک نکنید (و نزاعی برنخیزد) نزدیکتر است، مگر آن که داد و ستدی نقدی باشد که در میان خود تبادل می کنید، که بر شما گناهی نیست که آن را ننویسید و (بهتر است که) هر زمان داد و ستد کنید شاهد بگیرید و نباید نویسنده و گواه (به واسطه زیاد و کم کردن، به صاحب حق ) ضرر بزنند و نباید به نویسنده و شاهد به سبب ندادن حقشان ضرر برسد، و اگر چنین کنید برای شما فسق و گناه است. و از خدا پروا کنید، و خدا به شما می آموزد و خدا به همه چیز داناست.
ویژگی های مبایعه نامه
موارد مهمی که باید در تنظیم مبایعه نامه رعایت گردد، به شرح ذیل می باشند:
- ثبت مشخصات شناسنامه ای، آدرس، کدپستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت فروشنده
- ثبت مشخصات شناسنامه ای، آدرس، کدپستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت خریدار
- ثبت موضوع مورد معامله از جمله مشخصات دقیق جغرافیایی، ثبتی ، متراژ، طبقه، واحد و ….
- ثبت قیمت واحد و قیمت کل مورد معامله بر اساس وجه رایج مملکت(ریال یا معادل تومان)
- ثبت زمان و نحوه پرداخت. باید زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند مشخص شود.
با توجه به موارد بالا می توان اجزاء هر مبایعه نامه املاک را که از ۷ ماده تشکیل شده است به شرح ذیل بیان کرد:
مواد قانونی مبایعه نامه
ماده ۱ مبایعه نامه : طرفین قرارداد
ثبت مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد با نشانی اقامتگاه آنان، راه های دسترسی به آنان (تلفن همراه، ثابت و …) و همچنین احراز هویت طرفین قرارداد از و صلاحیت آنان برای عقد قرارداد (مانند مالک بودن فروشنده)
ماده ۲ مبایعه نامه : موضوع و مشخصات مورد معامله
ثبت مشخصات کامل مورد معامله از بابت محدوده و منطقه جغرافیایی، آدرس کامل، پلاک ثبتی، متراژ، طبقه، واحد، امکانات از قبیل پارگینگ، انباری ، آسانسور و مشاعات و …
ماده ۳ مبایعه نامه: ثمن معامله
ذکر دقیق ثمن و بهای کل مورد معامله
نحوه پرداخت بهای مورد معامله به صورت کاملا شفاف و روشن. مبلغ ، پیش پرداخت، مبلغ زمان تحویل، مبلغ تنظیم سند و کلیه وجوهاتی که می بایست پرداخت گردد با ذکر تاریخ دقیق
ماده ۴ مبایعه نامه : شرایط مربوط به تنظیم سند
طرفین متعهد می گردند که در چه زمان و تاریخی در دفترخانه اسناد رسمی حضوریابند و کلیه تعهدات و شرایط مندرج در مبایعه نامه را رعایت و نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله اقدام نمایند.
باید بندی به منظور عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی برای تنظیم سند قید گردد که در صورت عدم حضور هریک از طرفین چه توافقی صورت گرفته است.
ماده ۵ مبایعه نامه : شرایط تسلیم مورد معامله
ثبت تفاهم و توافقاتی تسلیم مورد معامله در تاریخ مشخص با تمامی توابع و منضمات و برطرف نمودن هرگونه موانع در استیفا و بهره برداری کامل از مورد معامله را که ممکن است در صورت بروز و حادث شدن آن، اصل معامله خدشه دار گردد. به عنوان مثال در صورتی که معلوم گردد که مورد معامله به علتی غیر از عوامل قوه قاهره مانند رهن، مصادره، عملیات اجرایی دادگستری یا اجرای اسناد رسمی، مستحق الغیر و غصبی بوده و قانوناً قابل انتقال به خریدار نمی باشد و یا بعد از استعلام شهرداری ملک مورد معامله در مسیر بلوار یا طرح های مختلف آموزشی ، بهداشتی و … قرارداشته باشد، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله مبلغ ……….ریال بابت خسارات وارده به خریدار پرداخت نماید.
ماده ۶ مبایعه نامه : آثار قرارداد
توافقاتی که طرفین متعهد به انجام آن هستند به عنوان نمونه، فروشنده متعهد است حداکثر تا زمان مقرر برای تنظیم سند رسمی کلیه مجوزهای لازم از مراجع مختلف را در خصوص مورد معامله از قبیل مفاصاحساب شهرداری، اداره اوقاف، دارایی، شهرسازی، اداره آب و فاضلاب، تامین اجتماعی، برق، گاز و مخابرات و غیره را اخذ نماید و کلیه بدهی های احتمالی در خصوص توابع، اعیان، متحدثات و امکانات موجود در مورد معامله را تسویه نماید.
ماده ۷ مبایعه نامه: فایل متعاملین
پرداخت کلیه حق و حقوق دفاتر ثبت کننده از جمله دفاتر املاک و تامی بر این نکته که کلیه خیارات از جمله خیارغبن به استثنای خیار تدلیس با اقرار طرفین اسقاط گردید.
این عبارت بدان معناست که متعاملین ـ دو طرف قرارداد ـ از هرگونه اختیاری برای برهم زدن معامله حتی اگر ضرر فاحشی به آنها برسد، ممنوع اند و اجازه فسخ قرارداد را ندارند.
در انتها نیز یک بند برای توضیحات اضافه می گردد که اگر شرط یا شروطی بین طرفین توافق گردید در آن ثبت گردد و در انتها هر دوطرف امضاء و لازم است که دو شاهد مرد و یا یک مرد و دو زن آن را امضاء نمایند و در صورت تنظیم در دفاتر مشاورین املاک به تایید و امضاء آن دفتر نیز برسد.