فرآیند خرید و فروش املاک

فرآیند خرید و فروش املاک

راهنمای خرید و فروش املاک
اگر بخواهیم فرآیند خرید یک ملک اعم از آپارتمان، ویلایی، تجاری، و... را دسته بندی کنیم 
می توان حداقل شش فرایند به شرح زیر بیان کرد:
۱ـ جستجو و انتخاب ملک 
۲ـ مذاکره با فروشنده
۳ـ نگارش مبایع نامه 
۴ـ امضای قرار داد و مبادله اسناد
۵ـ تحویل ملک
۶ـ تنظیم سند رسمی
سعی می‌کنیم مهم‌ترین نکات هر بند و ملاحظاتی که خریدار در هر یک از مراحل خرید ملک می‌بایست در نظر بگیرد را شرح دهیم.
اولین مرحله برای خرید ملک، جستجوی ملک است.
در این مرحله چند نکته را باید رعایت نمایید:
۱ـ صرفا از طریق  آژانس‌ها و بنگاه‌های معتبر که دارای مجوز اتحادیه املاک و عضو سامانه کدرهگیری هستند ملک را جستجو کنید.
۲ـ علاوه بر جستجو از طریق آژانس های املاک به سایت های جستجو ملک هم سر بزنید. 
مثلا می توانید به آدرس  www.pelakino.com  بروید و متوسط قیمت هر منطقه و محله را ببینید و از قیمت‌ها آگاهی پیدا کنید.
۳ـ سعی کنید ملک هایی را که مورد پسند شما قرار می گیرد ، هم در روز و هم در شب‌ بازدید کنید. 
۴¬¬ـ از همسایه ها و یا مدیر ساختمان در خصوص وضعیت ملک تحقیق نمایید.
۵ـ از آژانس املاک، مشاوری امین و تخصصی برای خود انتخاب نمایید. 
۶ـ به اسناد ملک از جمله متراژ و مساحت ملک دقت نمایید. 
۷ـ علاوه بر برسی ملک، وضعیت مشاعات ساختمان، راه‌ها و معابر اطراف ساختمان، مشاغل و کسب و کارها و خدمات عمومی اطراف ملک را نیز برسی نمایید. 
۸ـ دقت نمایید که از ملک معرفی شده بازدید نمایید و از ملکی شبیه به ملک معرفی شده بازدید نکنید. اگر هم بازدید کردید قبل از اقدام به خرید حتما از ملک اصلی بازدید نمایید. خرید ملک از روی مشخصات و موقعیت بدون بازدید آن ممکن شما را در آینده دچار مشکل کند.
۹ـ اگر قصد دارید ملکی را که می خرید به رهن بانک درآورید ، قبل از جستوجو ، شرایطی را که بانک برای املاکی که به رهن در می آورد و اعلام می کند را به صورت کامل بررسی نمایید.
مرحله دوم(مذاکره با فروشنده)
گام بعدی در خرید ملک ، مذاکره با فروشنده است.
پس از این که ملک دلخواه خود را انتخاب کردید می بایست جهت بررسی شرایط مذاکره کنید.
در هنگام مذاکره با فروشنده چند نکته را در نظر داشته باشید:
۱ـ در این مرحله مهم‌ترین موضوعاتی که می بایست طرفین برای آن مذاکره کنند و به توافق برسند عبارت است از قیمت ملک، شرایط پرداخت ثمن، زمان تحویل و زمان تنظیم سندرسمی. 
۲ـ سعی کنید با مالک و یا نماینده قانونی مالک مذاکره کنید.
۳ـ از کمک مشاوران املاک استفاده کنید و حتما با مشاور مسلط به امور ملکی همراه شوید.
۴ـ حتی الامکان از مذاکره در محل سکونت و یا دفتر فروشنده پرهیز کنید و این کار را در آژانس املاک انجام دهید.
۵ـ مذاکره نهایی را به ساعات پایانی روز موکول نکنید.
۶ـ یکی از مواردی که در بسیاری از مواقع موجب اختلاف بین متعاملین می شود، ابهامات و تفاوت برداشت‌ها از توافقات صورت گرفته در زمان مذاکرات است.
تلاش کنید در طول مذاکرات توافقات نهایی شده را به صورت کامل و شفاف و صریع مشخص کنید و از اجمال و ابهام در مذاکرات بپرهیزید.
۷ـ ممکن است برای خرید ملک چندین جلسه مذاکره لازم باشد پس در پایان هر جلسه هم موارد توافق شده را یاداشت نمایید. 
۸ـ قبل از نهایی شدن همه توافقات و امضای مبایعه‌نامه هیچ متنی را تحت عنوان صورتحساب یا تفاهم نامه امضاء نکنید.
 مرحله سوم(نگارش مبایعه نامه)
در حال حاضر اکثر مبایعه‌نامه‌های املاک در آژانس‌های املاک و توسط مدیران قرارداد و یا مدیران شعبه یا رنج نوشته می شود. این قراردادها عموما فرم‌های چاپی از پیش تنظیم شده‌است که باید توافقات طرفین یک معامله روی آن نوشته شود و امکان تغییرات اساسی در متن مبایعه‌نامه وجود ندارد. چنانچه طرفین بخواهند متنی علاوه بر آن چه در فرم ها وجود دارد را به قرارداد اضافه کنند باید در بخش توضیحات مبایینامه آن را نگارش کرد. حتی می توان اگر طرفین قرارداد با یک بندی از قرارداد مخالف بودند در بخش توضیحات قید شود که بند مذکور حذف شده است.
به هرحال مبایعه‌نامه نوشته شده را بررسی نمایید و به موارد زیر دقت کنید:
۱ـ اطلاعات هویتی متعاملین براساس کارت ملی و شناسنامه تکمیل شده باشد.
۲ـ مشخصات ملک به صورت کامل و دقیق و صرفا براساس اسناد رسمی در مبایعه‌نامه ذکر شده باشد.
اگر قرارداد در سامانه کدرهگیری ثبت می‌شود، با درج کد پستی ملک در سامانه، تمامی مشخصات ملک در مبایعه‌نامه به صورت خودکار ثبت می شود.
۳ـ شماره پلاک ثبتی ملک و در صورتی که ملک تفکیک شده است شماره قطعه و بخش و شهر و منطقه ثبتی براساس سند مالکیت به صورت کامل قید شده باشد.
۴ـ قیمت ملک، هم به عدد و هم به حروف نوشته شده باشد.
۵ـ اگر شخصی به وکالت و یا نمایندگی مالک قرار داد را امضاء می کند ، حتما مشخصات او و مشخصات سند وکالت یا سند نمایندگی در قرار داد ذکر شده باشد.
۶ـ اگر یکی از طرفین قرارداد شرکت و یا موسسه است، حتما شماره ثبت و شناسه ملی شرکت درج شده باشد.
۷ـ اگر تمام و یا بخشی از مبلغ قرارداد طی چک بانکی مبادله می شود مشخصات کامل چک‌ها در قرارداد ذکر شده‌باشد.
۸ـ در صورت دست نویس بودن و خط خوردگی در مبایعه‌نامه در قسمت توضیحات و یا پشت مبایعه‌نامه خط خوردگی توضیح داد شود.
۹ـ اگر قصد دارید بندی را حذف کنید و یا قسمتی را حذف کنید علاوه بر خط زدن روی آن بخش، حتما در توضیحات مبایعه‌نامه به هدف آن بخش اشاره کنید.
۱۰ـ دقت کنید تاریخی که برای حضور طرفین در دفترخانه انتخاب می شود مصادف با تعطیلی رسمی نباشد.
۱۱ـ آدرس ملک و موقعیت آپارتمان را در ساختمان به صورت دقیق و با ذکر جزئیات بنویسید.
۱۲ـ وجه التزام و جرائمی که برای تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قرارداد است ، باید به میزانی تعیین شود که جنبه بازدارنده داشته باشد و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به حداقل برساند. همچنین در قرارداد ذکر شود که مطالبه وجه التزام و جرائم قراردادی بدل و جانشینی از تعهدات اصلی نیست و متعهد می‌تواند علاوه بر وجه التزام اجرای تعهد اصلی را از  شخص متعهد مطالبه کند.
۱۳¬ـ اگر چند نفر به عنوان خریدار قرارداد را امضا کنند، نام همه‌ی آنها و قدرالسهم هر یک از آنها به دقت در قرارداد ذکر شود.
۱۴ـ از آنجا که وکیل هیچ گونه تعهدی در اجرای تعهدات فروشنده ندارد بهتر است در قرارداد ذکر شود که وکیل نیز همزمان با فروشنده نسبت به تعهدات فروشنده مسئولیت دارد.
۱۵ـ علاوه بر تاریخ دقیق حضور طرفین در دفترخانه شماره دفترخانه به حروف و عدد و آدرس دفتر خانه قید شود.
۱۶ـ اگر طرفین بخواهند ملک را با وام منتقل کنند، میزان اصل بدهی، میزان اقساط معوق و مبلغ اقساط باقی مانده و سود متعلقه براساس  استعلام بانکی در قرارداد درج شود.
۱۷ـ اگر بخشی از ثمن قرارداد را از طریق وام بانکی و در رهن بردن ملک تامین کند ، در قرارداد فروشنده را متعهد کنید که همکاری لازم را در این خصوص با خریدار انجام دهد.
مرحله چهارم(امضای قرارداد و مبادله اسناد)
بعداز نگارش متن اول مبایعه‌نامه ، مرحله امضای قرارداد است. در این مرحله چند نکته را در نظر داشته باشید:
۱ـ طرفین قرارداد حتما به صورت کامل و دقیق قرارداد را مطالعه نمایند.
۲ـ اگر قرارداد به صورت کاربنی است، امضا برروی هر سه نسخه قرارداد باید به صورت اصیل باشد و هر نسخه قرارداد را به صورت جداگانه امضا کنند.
۳ـ اگر قرارداد در چند برگ‌ نوشته شده است طرفین باید همه برگ‌ها را امضا کنند؛ البته اگر مبایعه‌نامه در سامانه کدرهگیری املاک ثبت شده باشد نیازی به امضای همه صفحات نیست.
۴ـ طرفین علاوه بر امضاء، حتما باید اثر انگشت نیز درج کنند.
۵ـ حتما امضای طرفین در یک جلسه و در حضور یکدیگر انجام شود و به هیچ عنوان قرارداد در غیاب یکی از طرفین امضا نشود.
۶ـ به هیچ عنوان قرارداد به صورت سفید امضا در اختیار اشخاص قرار نگیرد.
۷ـ بعداز  امضای قرارداد تا زمان تنظیم سند به نام خریدار بهتر است اصل سند مالکیت را به صورت امانت در دفتر املاک قرار دهید تا از هر نوع سوء استفاده احتمالی جلوگیری شود.
۸ـ از مدارک شناسایی طرفین و اسناد ملک کپی تهیه کنید.
۹ـ در صورتی که ثمن به صورت چک پرداخت شود، دریافت چک توسط خریدار در مبایعه‌نامه و یا بر روی چک رسید شود.
مرحله پنجم(تحویل ملک)
در هنگام تحویل ملک چند نکته را رعایت کنید
۱ـ بهتر است تحویل ملک با حضور اشخاص دیگری مانند مشاور املاک انجام شود تا شهودی برای صورت‌جلسه وجود داشته باشند.
۲ـ در زمان تحویل ملک از تخلیه بودن آن مطمئن شوید.
۳ـ در صورت تحویل گرفتن ملک، مراتب را در دو نسخه صورت جلسه کنید.
۴ـ علاوه بر ملک اصلی توابع و ملحقات مانند انباری و پارکینگ هم به خریدار تحویل داده شود.
مرحله ششم(تنظیم سند رسمی)
تنظیم سند رسمی معمولا آخرین مرحله فرایند خرید ملک محسوب می شود و باید به چند نکته دقت کرد.
۱ـ اگر روز تنظیم سند رسمی مصادف با تعطیلی رسمی شد ،  اولین روز بعد از تعطیلی روز تنظیم سند است.
۲ـ در هنگام حضور در دفتر خانه مابقی ثمن باید به صورت وجه نقد یا چک تضمین شده باشد.
۳ـ قبل از انتقال سند رسمی ، از دفتر خانه بخواهیم تا پیش نویس سند رسمی انتقال را ارائه دهد.
۴ـ در صورتی که طرفین توافق کنند که تاریخ حضور در دفترخانه را به تاخیر بیاندازند حتما بایستی این توافق مکتوب شود.
۵ـ در صورت عدم واگذاری مابقی ثمن به صورت چک و یا تحویل پول نقد از سوی خریدار، فروشنده می تواند گواهی عدم حضور بگیرد.
۶ـ اگر هم زمان با انتقال سند، قبض تخلیه نیز صادر شد دقت کنید که فروشنده علاوه بر سند رسمی، قبض تخلیه را نیز امضاء کند.
۷ـ مفاصاحساب مالیات و عوارض شهرداری برای تنظیم سند رسمی کلیه املاک و مفاصا حساب تامین اجتماعی و اتحادیه صنفی برای تنظیم سند رسمی املاک تجاری، اداری و صنعتی لازم است.
۸ـ قبل از امضای سند انتقال، حتما تسویه حساب کلیه انشعابات عمومی نظیر آب، برق، گاز ، شارژ  و ... از فروشنده مطالبه شود.
۹ـ درهنگام پرداخت ثمن ، رسید دریافت وجه توسط فروشنده امضا شود.
۱0- همزمان با تنظیم سند انتقال ، وکالت نامه‌ای جهت انتقال خطوط تلفن از مالک اخذ شود. 
اگر تمایل به خرید و فروش یا رهن و اجاره آپارتمان در منطقه 22، دریاچه چیتگر و شهرک چیتگر داشتید می توانید با مشاورین تخصصی ما در مجموعه پلاکینو تماس بگیرید.