سرمایه گذاری در منطقه 22

سرمایه گذاری در منطقه 22

در این مقاله مفهوم سرمایه گذاری، سرمایه گذاری ملکی و شرایط پیش رو برای سرمایه گذاری در منطقه ۲۲ را بررسی کنیم و به سوالات و ابهامات شما دوستان در این زمینه پاسخ خواهیم داد.

مفهوم سرمایه گذاری چیست؟

سرمایه گذاری یعنی خرید کالایی که در حال حاضر شاید مصرف نشود اما در آینده به آن نیاز پیدا خواهد شد و آن کالا سود آور خواهد بود.

سرمایه گذاری به این معنی است که فرد یک دارایی مالی نظیر سهام را می خرد و پیش بینی می کند که آن دارایی مالی در آینده سودآور خواهد بود و قیمتش افزایش خواهد یافت، لذا با فروش به قیمت بالاتر سود خوبی به دست خواهد آورد.

عموما ما عادت داریم برای کسب درآمد بهتر سخت تر کارکنیم. اما واقعاً سرمایه گذاری به معنای نه سخت تر کار کردن نیست بلکه هوشمندانه تر کار کردن است.

همچنین سرمایه گذاری به اولویت گذاری برای پول تان مربوط می شود. سرمایه گذاری راهی است برای این که در دورانی که درگیر کار و زندگی روزمره هستید مقداری پول کنار بگذارید تا برای شما کار کند و در آینده از دست رنج کارتان بهره ببرید. در حقیقت، سرمایه گذاری ابزاری است برای این که آینده ی شادتری داشته باشید.

با استفاده از فیلترینگ قدرتمند صفحه اصلی سایت پلاکینو بعنوان برترین سایت آگهی قیمت املاک منطقه 22 از قیمت دقیق و امکانات واحد های فروشی اطلاع یابید!

مراحل و روش های سرمایه گذاری

سرمایه گذاری مراحل و روش های مختلفی دارد اما آن چه در این جا شرح می دهیم و به حوزه تخصصی ما مرتبط می باشد، سرمایه گذاری ملکی است.

سرمایه گذاری در بخش مسکن و در بازار املاک یک سرمایه گذاری کوتاه مدت نبوده و این نوع از سرمایه گذاری دارای سود آوری زودهنگام نیست.

سرمایه گذاری در بخش مسکن معمولاً ۲تا ۸ درصد تولید ناخالص ملی و ۱۰ تا ۳۰ درصد کل تشکیل سرمایه ثابت جهانی را شامل می شود.

مسکن بزرگ ترین سهم سرمایه گذاری را به خود اختصاص داده است.سرمایه گذاری مسکن بنا به تعریف، ارزش بازاری ساخت خانه های جدید و بهبود خانه های موجود است.

سرمایه گذاری ملکی

برای سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات، باید صبر خوبی داشته باشید. صبر هنگام خرید و یا صبر برای فروش ملک. با کمی صبر و تامل و شناخت بازار و فرصت ها سودآوری خوبی شامل حالتان خواهد شد که این امر نیاز به زمان بلندی دارد. خانه ها، آپارتمان ها و دیگر املاکی که شما می خرید، اجاره یا تعمیر می کنید و دوباره می فروشید نوعی سرمایه گذاری هستند.

توجه به این نکته ضروری است: خانه ای که در آن زندگی می کنید به عنوان سرپناهی برای خود و خانواده، یکی از نیازهای اساسی زندگی شما را تأمین می کند و هرچند که ممکن است ارزش آن در طول زمان افزایش پیدا کند، اما نباید آن را با انتظار سوددهی خریداری کنید.

حال که تا حدودی با تعاریف سرمایه گذاری و سرمایه گذاری ملکی آشنا شدید، می خواهیم در خصوص سرمایه گذاری در منطقه ۲۲ تهران صحبت کنیم.

سرمایه گذاری درغرب تهران

منطقه ۲۲ از نظر جغرافیایی، بزرگ ترین قطعه پایتخت جهت سرمایه گذاری در غرب تهران محسوب می شود. اراضی محدوده چیتگر و وردآورد شمالی در ابتدا متعلق به خانواده فرمانفرمایان و فیروزگر بوده است که پس از انقلاب، این اراضی ملی اعلام و مقداری از آن به سازمان زمین شهری واگذار گردید که به منظور خدمات رسانی مطابق با الگوهای شهرسازی نوین و جبران کمبودهای رفاهی دیگر مناطق در طرح تفصیلی تهران به عنوان قطب گردشگری تهران مطرح شده است تا نیازهای رفاهی شهر تهران را برطرف سازد و بر همین اساس شهرداری منطقه ۲۲ در سال ۱۳۷۹ کار خود را آغاز نمود.

سرمایه گذاری در کدام بخش های منطقه ۲۲ مناسب است؟

منطقه ۲۲ با توجه به ويژگي هايي که دارد، محل مناسبي براي اجراي برنامه هاي ملي و کشوري، تاسيس سفارتخانه ها، هتل ها و حتي سرمايه گذاري هاي خارجي است. از نظر گردشگری، تفریحی و توریستی، این منطقه دارای امکاناتی نظیر جنگل چیتگر، جنگل های کن ، رودخانه کن (که از منطقه زیبای کن سولوقون و کوه های البرز سرچشمه می گیرد) می باشد.

دریاچه بسیار زیبای شهدای خلیج فارس مکانی برای تفریح و حتی برگزاری جلسات، همایش ها و جشن های مردمی بوده که در منطقه ۲۲ قرارگرفته است.از طرفی خود این دریاچه اکوسیستم منطقه را تغییر داده است. به نوعی که اگر شما در هر فصلی از سال به این دریاچه مراجعه کنید، تعداد بی شماری از انواع از پرندگان مهاجر و زیبا در این منطقه حضور دارند و از این دریاچه استفاده می کنند و گردشگران نیز از تماشای این پرندگان لذت می برند و این موجب شادی و نشاط گردشگران داخلی و خارجی شده است.

جهت سرمایه گذاری در شهرک چیتگر با کارشناسان پلاکینو در ارتباط باشید!!!

اين منطقه تنها منطقه اي است که در بین چند فرودگاه امام خمینی (ره)، مهرآباد و پیام قرارگرفته که دسترسی آسانی جهت بازدید کنندگان، گردشگران و سرمایه گذاران فراهم آورده است. اين ويژگي براي پذيرش ميهمانان خارجي و بين المللي بسيار مهم است.

مزیت منطقه ۲۲ تهران نسبت به سایر مناطق چیست؟

منطقه ۲۲ به دلیل موقعیت قرارگیری و جغرافیایی خود به منطقه ای توریستی و گردشگری تبدیل شده است. وجود پروژه های عظیم و زیبا و منحصر به فرد ساخته شده همچون دریاچه چیتگر، آبشار تهران، مجتمع تجاری اداری ایران مال، باغ ملی گیاهشناسی، پارک جنگلی چیتگر و… و همچنین پروژه های در دست احداث همچون شهربازی هزار و یک شهر، طرح پل روگذر از بزرگراه همدانی و اتصال دریاچه چیتگر به پارک جنگلی چیتگر و… باعث شده که این منطقه ای در آینده ای نزدیک به یکی از محبوب ترین مناطق تهران تبدیل شود.

طبیعتا هر کدام از مراکز و مجتمع های فوق به تنهایی در هر منطقه ای باشند موجب برند شدن آن منطقه می شوند. چه برسد به اینکه تمام این پروژه ها در یک جا و یک منطقه جمع شده باشند و طبیعتا تاثیر بسیار زیادی در آینده آن منطقه دارند.

وجود آب و هوای مطلوب و پاک به نسبت سایر مناطق تهران به لطف بهره مندی از جهت وزش باد غرب به شرق و همچنین فضای جنگلی موجود در این منطقه همچون پارک چیتگر، پارک لتمان کن، بوستان جوان مردان و بوستان خرگوش دره نیز از مزایای دیگر این منطقه است.

همچنین نزدیکی به جاده محبوب کرج چالوس و همچنین آزادراه در حال احداث تهران شمال از مزایای دیگر منطقه ۲۲ تهران است.

اگر دنبال قیمت دقیق و اطلاعات واحد های فروشی در منطقه ۲۲ و شهرک چیتگر هستید پس روی لینک کلیک کنید!!!

اکنون که در پایان سال ۹۷ هستیم و یک تورم و جهش قیمت مسکن ، وضعیت این منطقه چگونه بوده است؟

هر ماهه بانک مرکزی گزارشی را از تحولات بازار مسکن منتشر می کند. مجموعه پلاکینو یک بار این گزارش را در دی ماه سال ۹۶ و یک بار نیز در دی ماه سال ۹۷ بررسی کرده است و نتایج آن به شرح زیر می باشد:

منطقه ۲۲ شهر تهران که منطقه ای دارای برج های متعدد و با بلند مرتبه سازی است، هنوز نسبت به سایر مناطق تهران رشد نداشته است. در حقیقت بهتر است بگوییم اگر به نسبت سایر مناطق در نظر بگیریم نه تنها این منطقه رشد نداشته است بلکه رشد آن به نسبت سایر مناطق منفی نیز بوده است.

با توجه به آمار منتشره اولا منطقه ۵ تهران دارای بیشترین تعداد آپارتمان و بیشترین جمعیت ساکن است و ثانیا این منطقه از تهران همواره بیشترین حجم معاملات مسکن را در هر ماه به خود اختصاص می دهد.

مقایسه تعداد آپارتمان های منطقه 22 و منطقه 5

در نتیجه ما منطقه ۵ تهران را به توجه به تعداد زیاد معاملات و آپارتمان ها به عنوان معیار قرار می دهیم.

به دو جدول زیر که یکی میانگین قیمت مناطق تهران در دی ماه ۹۷ است و یکی میانگین قیمت مناطق تهران در دی ماه ۹۶ است دقت کنید.

متوسط قیمت هر متر زیربنای مسکونی منطقه 22 در سال 97

متوسط قیمت هر متر زیربنای مسکونی منطقه 22 در سال 96

در دی ماه سال ۱۳۹۶ میانگین قیمت منطقه ۵ تهران برابر ۶۳۱۰۸ هزار ریال و میانگین قیمت منطقه ۲۲ تهران برابر ۴۶۸۹۳ هزار ریال بوده است. اگر نسبت این دو را به یک دیگر بگیریم به عدد ۱٫۳۴۵۷ خواهیم رسید.

اما در دی ماه سال ۱۳۹۷ میانگین قیمت منطقه ۵ تهران برابر ۱۲۲۰۰۲ هزار ریال و میانگین قیمت منطقه ۲۲ تهران برابر ۸۷۲۸۹ هزار ریال بوده است. اگر نسبت این دو را به یک دیگر بگیریم به عدد ۱٫۳۹۷۶ می رسیم.

در نتیجه اگربه نسبت دو منطقه با یکدیگر توجه کنیم متوجه می شوید که منطقه ۲۲ تهران هنوز در مقایسه با سایر مناطق رشدی نداشته است. منظور اینکه اگر عامل تورم را در نظر نگیریم، این منطقه در مقایسه با سایر مناطق هنوز رشد خود را انجام نداده است.

پیش بینی برای چند سال آینده منطقه ۲۲ تهران چیست؟

با توجه به اینکه این منطقه رشد باید و شاید را هنوز نداشته است پیش بینی می کنیم با تکمیل پروژه های در دست ساخت در این منطقه رشد مضاعفی در آن نسبت به سایر مناطق به وجود خواهد آمد. پس اگر دنبال سرمایه گذاری در ملک هستید ( نه سکونت) قطعا منطقه ۲۲ را در اولویت اول خود قرار دهید.

پیشنهاد ما برای سرمایه گذاری نیز پروژه هایی است که بالای ۶۰ درصد پیشرفت داشته اند.(یعنی قطعا پروژه های پیش فروش سودآوری بیشتری برای شما دارند)

میانگین قیمت مسکن در منطقه 22 تهران

درسالهای گذشته میانگین قیمت در منطقه 22 تهران حدود متری 9 میلیون تومان بوده است اما از شروع سال پیش با افزایش برج سازی و پروزه های مختلف میانگین قیمت در این منطقه چندین برابر شده است.

تضمین ساخت برای پروژه های پیش فروش چیست و چه امنیتی برای اتمام پروژه در چنین پروژه هایی وجود دارد؟

برای پاسخ به این سوال توضیحی کوتاه در رابطه با چند مدل شرایط پرداخت اجرت به پیمانکار بدهیم. در اکثر پروژه ها تهیه ی مصالح و خرید آن از سوی کارفرما است و نیروی انسانی ساخت و ماشین آلات از سوی پیمانکار است.

یک راه پرداخت اجرت به شکل صورت وضعیتی است. یعنی پیمانکار هر مرحله کار را که انجام می دهد صورت وضعیت آن را رد می کند و به ازای کارکرد خود و بر طبق قرارداد از کارفرما اجرت دریافت می کند.

راه دوم پرداخت که مرسوم نیز هست شیوه تهاتر یا معاوضه ی اجرت المثل پیمانکار است.

تهاتر معمولا و به طور رایج با چند مورد صورت می گیرد

تهاتر اجرت المثل پیمانکار با تعدادی واحد در همان پروژه

در این روش مرسوم است که پیمانکار، در ابتدا کار خود را با همان شرایط قرارداد به اتمام می رساند و سپس واحد های خود را از همان پروژه ای که ساخته است بر می دارد.

اما اکثر پروژه های منطقه ۲۲ برای یک تعاونی خاص است که واحد ها را بین اعضای خود تقسیم کرده اند. در نتیجه نمی توانند واحد های اعضا را با پیمانکار تهاتر کنند. چون مالکیت واحد برای اعضا است. در نتیجه عاملی که بیشتر پروژه ها ممکن است به مشکل برخورد کنند همین است. چون تنها راهش این است که اعضا گوشه ای از سهم واحد خود را به پیمانکار بدهند تا پروژه تکمیل شود و طبیعتا کسی چنین موردی را قبول نمی کند.

تهاتر اجرت المثل پیمانکار با یک مال دیگر در خارج از پروژه مذکور

مثلا تهاتر اجرت المثل با یک زمین یا واحد در جای دیگر یا مصالح ساختمانی و غیره. این روش را معمولا ارگان هایی که پشتوانه خوبی دارند استفاده می کنند. بدین منظور که با پیمانکار توافق می شود که به جای اجرت المثل به او زمینی دیگر در جای دیگر بدهند یا به او مصالح ساختمانی برای ساخت بدهند.

پروژه هایی که با روش تهاتر کار می کنند و پشتوانه لازم( واحد، زمین یا مصالح ساختمانی) برای اینکار دارند جزو مطمئن ترین ها هستند. زیرا اگر پیمانکار به هر دلیلی نتواند بسازد خودش در نهایت به اجرت المثل خود که واحد یا زمین یا مصالح است نمی رسد و نتیجه این می شود که پیمانکار عوض می گردد و اعضای پروژه بدلیل وجود پشتوانه هیچ ضرری را متصور نمی شوند.

اما پروژه هایی که از اعضای خود قسط دریافت می کنند و تنها پشتوانه آن ها پول دریافتی از اعضا است معمولا دچار شکست می شوند و ساخته نمی شوند. دلیل آن هم تورم شدید مصالح ساختمانی و اجرت المثل کارگران است. یعنی مبلغ دریافتی از اعضا کم و ثابت است ولی روز به روز مصالح دچار تغییر قیمت می شوند. حال ممکن است اعضا هم در پرداخت قسط خود تاخیر داشته باشند که طبیعتا هر چه تاخیر در پرداخت اعضا وجود داشته باشد مشکل پروژه بیشتر می شود.

در نتیجه ترجیحا به دنبال پروژه هایی باشید که پشتوانه دارند و با پیمانکار خود تهاتر می کنند.

در کدام قسمت از منطقه ۲۲ سرمایه گذاری کنیم؟

کمی کلی تر به سوال فوق جواب می دهیم. در حال حاضر تمام قسمت های منطقه ۲۲ آباد نشده اند و امکانات رفاهی همه جای آن یکسان نیست. در خیلی از قسمت های منطقه برای تامین نیازهایی همچون خرید از قصابی، ابزار فروشی، عطاری، شیرینی فروشی، خشکشویی و… باید حتما از وسیله نقلیه استفاده کنید و نمی توانید با پای پیاده به راحتی به نزدیک ترین مراکز فوق برسید.

در نتیجه اگر در منطقه ۲۲ به دنبال سکونت هستید و برایتان مهم است که در محله خود انواع و اقسام مراکز رفاهی را داشته باشید به سمت شهرک گلستان بروید. اما اگر هدف از خرید و فروش ملک در منطقه ۲۲ سرمایه گذاری است، به سمت شهرک چیتگر و حومه آن بروید که رشدی فزاینده را در آینده نزدیک خواهند داشت.

دسترسی های منطقه 22

این منطقه در احاطه بزرگراه های حکیم، همت، آزادگان، تهران-کرج و آزادراه در دست ساخت تهران-شمال می باشد و به خصوص اتوبان تهران- شمال سبب گردیده توجه سرمایه گذاران به این منطقه دوچندان گردد.

بلوارهاي پهن و محورهاي دسترسي متعدد همگي براي آينده پيش بيني شده اند. راه اندازی محور چهارباغ در منطقه ۲۲ و بهره برداری از انواع واحدهای تجاری و اداری در سطح منطقه، شرایطی را فراهم می کند که بیشترین و بهترین برندها و شرکت های داخلی و خارجی در این منطقه متمرکز شوند.

محور تجاری اداری چهار باغ در منطقه ۲۲ تهران قطب روابط اقتصادی در تهران بزرگ خواهد شد . محوری که با وجود بازار ۹ کیلومتری پیش بینی شده پیوسته در محور شرق و شمال دریاچه چیتگر نه تنها با عملکرد مرکز منطقه و فرا منطقه بلکه به دلیل همجواری با مسیر ۱۲۰ متری کمربندی که در نهایت به آزاد راه جدیدالتاسیس تهران شمال متصل می گردد قادر خواهد بود بعنوان یک حوزه تجارت بین المللی با تجمع مجموعه متنوعی از صنوف، بر پایه آخرین دست آورد های اصول تجارت جهانی می باشد.

لازم به ذکر است در خصوص سرمایه گذاری در منطقه ۲۲ زمانی که منطقه به قطب تجاری و اداری تبدیل شود، سود حاصل از سرمایه گذاری در این منطقه بسیار فراتر از محاسبات کنونی خواهد بود. با توجه به مطالب عنوان شده از جمله مناطقی که امروزه بورس سرمایه گذاری سرمایه گذاران کوچک و بزرگ ملکی شده است، منطقه ۲۲ تهران می باشد.

سرمایه گذاران بخش مسکن در منطقه ۲۲ تهران با ایجاد پروژه های کوچک و بزرگ تحول بزرگی در این منطقه شهری ایجاد کرده اند به صورتی که شاید به توان گفت منطقه ۲۲ تهران منطقه برج ها و ساختمان های سر به فلک کشیده است .

در نظر گرفتن ۲۰ متر فضاي سبز در منطقه ۲۲ براي هر نفر و مسيرهاي دسترسي متعدد، تراکم محدود واحدهاي مسکوني و به دنبال آن جمعيت ساکن در منطقه و همگي فاکتورهايي است که نشان مي دهد، افق سرمایه گذاری در این منطقه روشن و توجه هر سرمایه گذاری را به خود معطوف کرده است

در مقالات بعدی برای آشنایی شما خوانندگان گرامی به پروژه های منطقه ۲۲ اشاره خواهیم کرد.